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簡単に20万得した家賃値下げ交渉の具体的な方法

      2016/03/20

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賃貸物件を借りる時、家賃の値下げ交渉はやっていますでしょうか?

 

もし家賃の値下げ交渉をやらずに大家の言い値で借りているとしたら物凄く損してますよ・・・。

 

今は賃貸物件は供給過多なので、多くの大家は空室対策に力を入れています。

なのでこのご時世、店子側は非常に有利な状況です。

 

僕は、これからお話する3つのポイントをおさえて家賃の値下げ交渉をしただけで、簡単に家賃を20万円も浮かせることが出来ました。

簡単な方法なので是非どうぞ。

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ポイント1.閑散期を狙う

大体1月~3月が引っ越しシーズンで、賃貸物件の需要が1年で最も多くなります。

進学や就職なんかで4月から新しい場所で暮らし始めるという人は多いですからね。

 

という事は、大家の立場からすると4月を過ぎても空室の物件(特に単身向け)は1年近く空室になるリスクが高い訳です。

仮に家賃10万の部屋が12ヶ月空室になってしまうと、それだけで120万の損失です。

そうなる位なら、多少(かなり?)家賃を安くしてでも借りてくれる人が居るなら貸したいと思う訳です。

 

なので、引っ越しを4月以降まで待てる人であれば4月以降に物件を探すのがお勧めです。

まぁ、繁忙期に売れ残った物件なので大幅値下げはむしろ当然ですけどねw

 

当前のことですが、

「もうちょっと家賃を安くして欲しいんですけど・・・。」

みたいな言い方ではダメです。

「家賃がxxx円なら契約します。」

と言う必要があります。

 

この指値する金額について一概に幾らとは言えませんが、ある程度の目安はあります。

 

不動産業界の常識として、家賃を周辺相場-20%程度にまで下げると一瞬で入居者が決まります。

なので、僕としては周辺相場-10%で指値するのが良いと思います。

 

周辺相場-10%でも結構強気な指値なので、断られても仕方ないと思って交渉して下さい。

ポイント2.家賃の値下げではなくフリーレントを狙う

家賃交渉の際には、家賃を値下げして貰うのが良くありますが、それよりもフリーレントの方が大家は応じやすくなります。

 

フリーレントとは、初期の家賃をタダにして貰う事を言います。

フリーレント2ヶ月と言えば、家賃が発生するのは3ヶ月目からになるということです。

 

何故フリーレントの方が交渉しやすいかと言うと、物件の価値(値段)は家賃で決まるからです。

 

普通の自分で住む用の家は、

「土地の値段」+「建物の値段」=「物件の値段」

となりますが、賃貸物件は違います。

 

「年間家賃」×「(大体)10」=「物件の値段」

となります。※この式は分かり易いように超超簡略化してますw

 

なので例えば、家賃が年間120万(家賃10万)の物件があれば、その物件は1200万で取引されることになります。

しかし、もしこの物件の家賃1万下げて9万にしてしまうと、年間家賃が108万となり物件の取引価格は1080万になってしまいます。

これを大家は非常に嫌がります。

 

しかし、家賃を下げない代わりにフリーレントを2ヶ月付けるのであれば物件の価格は1200万をキープ出来るので家賃を下げるよりは抵抗感が少ないという訳です。

ポイント3.客付け会社ではなく管理会社を狙う

ちょっと耳慣れない言葉かも知れませんが、超重要な事です。

不動産屋には、「管理会社(元付け業者とも呼ぶ)」と「客付け業者」の2種類があって、簡単に違いを説明すると、

管理会社(元付け業者)

管理会社とは大家から収益物件の管理(家賃の徴収、入退去の手続き、たまに清掃等も)をしている会社です。

管理会社は物件の管理を行う代わりに、大家から家賃の5%位を手数料として貰う事で利益を出しています。

 

物件の管理というのは大したことをしなくても毎月定期的に収入が得られるので、どこの不動産会社も自社で管理する物件を増やしたいと躍起になっています。

ということは、大家の立場からすると使えない管理会社は簡単に切る事が出来るので、

「空室率を下げないと管理会社変えちゃうよ?」

というプレッシャーがあり、管理会社としては是が非でも自社の管理物件に客を入れたいと言う訳です。

 

不動産屋に行った時に、希望条件に合わない物件なのにやたら強くプッシュしてくる事があるのは、

「客だ・・・、何とか自社管理の物件にブチ込みたいぜ・・・。」

という管理会社の思惑がある為ですw

客付け業者

客付け業者とは物件を紹介することで紹介料を貰い、それを収益としている会社です。

 

物件を契約する際に、仲介手数料という名目で契約者から家賃の1ヶ月分程度を受け取ります。

また、入居者が決まると、店子を紹介してくれた報酬として大家からも家賃の1ヶ月分程度を受け取ります。

 

と言う事は、客付け業者としてはどの物件で契約をしようと関係なくて、出来るだけ高い物件を契約して貰った方が儲かるという訳です。

それを踏まえて管理会社と客付け業者どちらを選ぶ?

と、ここまで分かってしまえば後は簡単ですね。

 

僕らが大家と直接家賃の値下げ交渉する事は殆どなく、不動産屋を介して交渉しますから管理会社と客付け業者どちらが家賃値下げ交渉に協力的かと考えると・・・。

協力的なのは当然管理会社になります。

 

間に1社挟まない分交渉のレスポンスが良いですし、僕らと管理会社の利害関係は概ね一致しています。

しかも、客付け業者を通さずに管理会社に直で契約した場合、通常1ヶ月分掛かる仲介手数料が無料になるケースもあります。

 

なので、スーモ等で気に入った物件があったら管理会社に問い合わせをして内見するのが良いでしょう!

(ついでに言うと、客付け業者はその物件の知識が無いので、一緒に内見に行っても質問に答えられないケースがあります。)

 

・・・

 

となるのですが、肝心な事は

「どうやって管理会社を調べれば良いか?」

なのですが、簡単には分からないようになっています。

 

これが簡単に分かったら客付け業者は商売になりませんから。

 

しかし、方法が無いわけではないので4つ程紹介すると・・・。

方法その1.物件の看板を確認する

「物件の場所が分かる。」

もしくは、

「物件写真に看板が映っている。」

という場合は、その看板に記載されている会社が管理会社ですのでそこに連絡すれば良いでしょう。

 

誰にも迷惑掛かけずに管理会社が分かるので、この方法が一番お勧めです。

方法その2.不動産関係の知り合いに頼んでレインズ(REINS)を見て貰う

不動産業者だけがアクセスできるレインズという不動産情報ポータルサイト(業者専用のスーモ的なもの)があります。

これを知り合いに見て貰えば一発で分かります。

方法その3.物件の住民に直接聞く

一歩間違えば不審者です。お勧めしません。

方法その4.客を装い客付け業者に物件資料を出させる

所謂「中抜き」ってやつです。

仁義に反します。お勧めしません。

 

・・・と、手段は色々あるのですが、まぁ数万~十数万の為にどこまでやるかですよね。

僕的には看板かレインズを確認する程度で良い気がしますけどね。

まとめ

いかがでしょうか?

 

一言で言えば、

「4月以降に、管理会社で、フリーレントを付けて貰うよう交渉する。」

ということですw

(あー、色々書いたのに一言で済んじゃった・・・)

 

具体的な交渉術(?)みたいなのは

仕事に役立つ心理学7選!(悪用しないで)

とかを見ると参考になるかもしれません。

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